Viele stören sich am Anblick von Windrädern. Nun ist nachgewiesen: Die Verspargelung kostet Immobilieneigentümer auch bares Geld. Der Wert der Objekte fällt umso stärker, je näher die Anlage dran ist. Entscheidend ist auch die „Mikrolage“.

Jedes Wochenende findet rund um Berlin eine erstaunliche Massenbesichtigung statt. Die Hauptstädter verlassen ihre angestammten Bezirke und machen sich auf ins brandenburgische Umland. Dort irren sie in Dörfern und Städten umher, die sie eigentlich jahrelang gemieden haben. Sie suchen nach Baugrundstücken und leer stehenden Häusern. Sie studieren die Aushänge der örtlichen Makler und hängen Zettel mit Gesuchen an Bushaltestellen und Laternen. Wohnungsknappheit und hohe Preise in der Metropole haben die Landflucht umgedreht in eine Stadtflucht.

Doch in einigen Gemeinden treten die Kaufinteressenten nach kurzem Aufenthalt fluchtartig den Rückzug an. Das kann man zum Beispiel gut in Crussow bei Angermünde beobachten. Hier, in der auch „Toskana des Nordens“ genannten Uckermark, suchen besonders viele Berliner nach einem Wohnsitz in Pendler-Entfernung zur Hauptstadt.

Doch das erste Gespräch mit den Neuankömmlingen nimmt meist einen stereotypen Verlauf, berichtet der Alt-Crussower Rainer Ebeling: „Wird das geplante Windfeld noch gebaut?“ – „Ja, es kommen noch mal 200 Hektar dazu.“ – „O je, dann hat sich das mit dem Hauskauf für uns erledigt.“

Eine Windkraftanlage in Sichtweite des Eigenheims ist für viele ein Unding. Und das liegt nicht nur an den Störfaktoren selbst, an lärmenden Rotorblättern und irritierend umhersausenden Schatten. Es liegt auch an den Auswirkungen der Emissionen auf den Wert der Immobilie. Vielerorts leisten Bürgerinitiativen Widerstand gegen den Bau neuer Windfelder.

Dabei verweisen die Anwohner auch auf den womöglich sinkenden Wiederverkaufswert ihrer Häuser und Grundstücke. Eindeutig belegen ließ sich der Wertverlust bisher kaum. Eine empirische Studie des RWI – Leibniz Instituts für Wirtschaftsforschung in Essen ändert das nun. Die Wissenschaftler stellen fest: Je näher ein Windrad, desto stärker schrumpft der Objektwert.

Wertminderung um mehr als sieben Prozent

Die Ökonomen des RWI haben knapp drei Millionen Verkaufsangebote ausgewertet, die in der Zeit zwischen 2007 und 2015 auf dem Onlineportal ImmobilienScout24 erschienen sind. Dazu haben sie die Standorte der Immobilien abgeglichen mit den Geodaten von rund 27.000 Windkraftanlagen. Die Studie „Local Cost for Global Benefit: The Case of Wind Turbines“ kommt zu einem eindeutigen Ergebnis: Wenn Windkraftanlagen in einem Abstand von einem Kilometer errichtet werden, ergibt sich im Schnitt ein preissenkender Effekt für Immobilien von 7,1 Prozent. „In absoluten Werten kann das einen Vermögensverlust für Hausbesitzer von mehreren Zehntausend Euro bedeuten“, fasst Studienleiter Manuel Frondel zusammen. „Der Effekt schrumpft auf null bei einem Abstand von acht bis neun Kilometern.“

Das Wissenschaftlerteam um den Leiter des RWI-Kompetenzbereichs „Umwelt und Ressourcen“ Frondel hat für die Auswertung das im Immobiliensektor übliche „Hedonistische Vergleichswertverfahren“ mithilfe selbstlernender Algorithmen verfeinert, um damit die Effekte von mehr als 20 verschiedenen Einflussfaktoren auf den jeweiligen Verkaufspreis herauszufiltern.

Die Studie führt einen erheblichen Wertverlust schlicht auf die Existenz der Windräder zurück. Bei inzwischen rund 30.000 Windkraftanlagen in Deutschland ist die Zahl der Betroffenen entsprechend hoch. Doch nicht alle Häuser erleiden laut RWI-Studie bei einem gegebenen Abstand zum Windrad den gleichen Wertverlust.

So sind laut Studie alte Häuser in ländlichen Gebieten am stärksten betroffen. Hier kann der Wertverlust innerhalb des Ein-Kilometer-Radius sogar 23 Prozent betragen. Demgegenüber verlieren Häuser in Stadtrandlage, also in einem zehn Kilometer breiten Gürtel um Städte herum, kaum an Wert. Am ohnehin optisch unruhigen Stadtrand werden die drehenden Rotoren eher als selbstverständlich hingenommen, erklärt Frondel.

„Die städtische Bevölkerung ist an eine industrielle und dynamische Umgebung gewöhnt, während die Bewohner ländlicher Räume den Eindruck unberührter Natur und Ruhe verlieren, wenn Lärm, Rotation und Lichteffekte von Windkraftanlagen hinzukommen“, heißt es im Fazit der Studie. „Die Stromproduktion mit Windkraftanlagen mag globale Vorteile haben, doch wird sie begleitet von substanziellen örtlichen Externalitäten und Umweltkosten, die vor allem von der ländlichen Bevölkerung in der Nähe von Windturbinen getragen werden.“

Auch die Finanzierung wird erschwert

Bewertungsspezialisten am Immobilienmarkt kennen die Auswirkung störender Emission auf den Objektpreis aus der täglichen Praxis. So zum Beispiel Sebastian Drießen von der Bewertungsagentur Sprengnetter, die jährlich Hunderttausende Wohnimmobilien im Auftrag von Banken und Sparkassen prüft, bevor diese einen Baukredit vergeben. Auch Drießen sieht einen klares Stadt-Land-Gefälle: „In der Stadt wird man Emissionen grundsätzlich eher in Kauf nehmen, da hier das Angebot knapp ist. In besonders stark nachgefragten Lagen spielt zum Beispiel der Lärm durch Straßenverkehr dann eine untergeordnete Rolle. Wenn man allerdings ruhiger wohnen möchte und Wohnraum im ländlichen Raum sucht, wächst auch die Bedeutung von Lärm als Emissionsquelle“, sagt er.

So kann eine Windkraftanlage sogar die Finanzierung einer Immobilie erschweren. „Bei der Berechnung des Beleihungswerts einer Immobilie wird dies das finanzierende Institut berücksichtigen“, sagt Drießen.

Wobei der Lärm eine untergeordnete Rolle spielt. „Lärmemission ist bei Windrädern eigentlich das kleinere Übel“, sagt Ludger Kaup, Vorsitzender des Bundesfachausschusses für Sachverständige beim Immobilien-Branchenverband IVD. „Hier geht es vor allem um den freien Blick in die Landschaft und optische Störungen, also etwa den Schattenwurf der Anlagen im laufenden Betrieb.“ Wer schon einmal an einem lauen Sommernachmittag versucht hat, auf der Terrasse zu entspannen, während ständig die langen Schatten von Rotorblättern über die Wiese sausen, kennt das Problem.

„Es kommt allerdings auch auf die Mikrolage vor Ort an“, gibt Kaupe zu bedenken. „Die größte Beeinträchtigung ergibt sich typischerweise, wenn die Anlage im Süden oder Südwesten liegt. Dann erst kommt es durch den entsprechenden Sonnenstand zu einem störenden Schattenwurf. Auf der Nordseite eines Hauses dagegen, wenn man ein Windrad in einiger Entfernung nur durch das Küchenfenster sieht, ist die Beeinträchtigung nicht so groß – und die Auswirkung auf den Objektwert entsprechend geringer.“

Das Windrad auf der Sonnenseite

Der IVD hat in einer Umfrage unter Immobilienmaklern bereits vor fünf Jahren einen Zusammenhang zwischen Windrädern und sinkenden Hauspreisen ausgemacht. Der von den Marktprofis beobachtete Minderungseffekt liegt dabei erstaunlich nah an der Größenordnung in der RWI-Studie. „Wenn eine Windradanlage in der Nähe ist und als eine klare Beeinträchtigung empfunden wird, weil sie sich auf der Sonnenseite befindet, senkt das den Wert um bis zu 20 Prozent“, sagt IVD-Experte Kaup. „Die Umfrage hat bereits vor fünf Jahren stattgefunden, ist aber aus meiner Sicht immer noch gültig.“

Zusätzlich gelte aber auch: Je höher die Nachfrage und je knapper das Angebot, umso geringer der Wertminderungseffekt. „Dann steigt auch die Akzeptanz bestimmter Beeinträchtigungen. Das haben wir auch bei Stromleitungen schon festgestellt. In extrem gefragten Gebieten kaufen die Kunden auch ein Haus fast direkt unter der Stromleitung“, sagt Kaupert.

Vielleicht gibt es einen weiteren Faktor, der bestimmt, wie sehr eine Windkraftanlage den Immobilienwert herabsetzt. Dabei spielen weder Entfernung noch Himmelsrichtung eine Rolle. Sondern etwas ganz anderes. Der Branchendienst „Immobilien-Brief“ berichtete vor einiger Zeit über die Auswirkungen sirrender Rotorblätter auf den Preis. Und stellte fest: Manchmal sind die Windkraftgegner vor Ort selbst der Störfaktor.

Es könne „zu einem temporären Rückgang der Preise kommen, wenn vor Ort Widerstand gegen Windkraftanlagen geleistet wird“, argumentiert Günter Vornholz, Experte für Immobilienökonomie an der EBZ Business School. „Bürgerinitiativen können mit ihren Warnungen vor einem Wertverlust den von ihnen befürchteten Preisrückgang erst herbeiführen, weil sie potenzielle Käufer abschrecken.“ Die Befürchtung eines Preisrückgangs, so Vornholz, „kann so den tatsächlichen Preisrückgang in Form einer selbsterfüllenden Prophezeiung erst auslösen.“

Der IVD-Sachverständige Kaup kann sich zwar vorstellen, dass „die politische Akzeptanz von Windkraft zunimmt“ und „die Wertminderung im Laufe der Jahre abnimmt“. Darauf verlassen könne man sich aber nicht. Entscheidend sei eben doch das Angebot-Nachfrage-Verhältnis. Und wer die Wahl habe, entscheide sich wohl eher gegen einen Standort mit Windrädern.

Die Lobbyorganisation „Bundesverband WindEnergie“ (BWE) glaubt erwartungsgemäß überhaupt nicht an eine Wertminderung. „Windenergieanlagen wirken sich nicht negativ auf den Immobilienwert aus“, sagt BWE-Geschäftsführer Wolfram Axthelm. „Die entscheidende Rolle spielen die demografische Entwicklung und die wirtschaftliche Attraktivität einer Region.“