Frankfurt will den spekulativen Leerstand bekämpfen, Tübingen will Grundstückseigner zum Bauen verdonnern. Die Städte ziehen die Daumenschrauben an, um private Eigentümer in die Pflicht zu nehmen.

Die Berger Straße ist eine der Lebensadern Frankfurts. Hier ist immer etwas los, tagsüber in Geschäften und Cafés, abends in Kneipen und Restaurants. Doch mitten im Getümmel findet sich ein toter Fleck: Zwei große Altbauten gegenüber von einem kleinen Park stehen leer. Einige Fenster sind verrammelt, bei anderen ist das Glas gesprungen, die Fassaden sind mit Graffiti besprüht, und aus namenlosen Briefkästen quillt der Müll. Hier wohnt keiner mehr, seit mehr als zehn Jahren schon, und das in einer Lage, in der 18 Euro Miete je Quadratmeter keine Ausnahme sind.

Ein paar Straßen weiter bietet sich ein ähnliches Bild. Während vor den umliegenden Häusern am frühen Feierabend Fahrräder abgestellt und Haustüren aufgeschlossen werden, bleibt dieses Haus in der Eckenheimer Landstraße weitgehend verwaist. Nur in der zweiten Etage leuchtet noch eine einsame Lichterkette auf dem Sims. Die meisten Stockwerke sind schon länger verwaist, obwohl sich auch in dieser Gegend Schlangen bilden, sobald ein Besichtigungstermin ansteht.

Wohnungen in begehrten Lagen, die leer bleiben, obwohl viele Menschen händeringend suchen – eigentlich paradox. Das findet auch die Stadt und will gegensteuern. „Wir haben den Eindruck, dass der spekulative Leerstand in Frankfurt stetig zunimmt“, sagt Planungsdezernent Mike Josef (SPD). Er kann nicht genau beziffern, auf wie viele Häuser das zutrifft, aber wer mit offenen Augen durch die Straßen läuft, stößt in den Altbauquartieren nahe der Innenstadt auf zahlreiche Mehrfamilienhäuser, die offensichtlich schon länger unbewohnt sind.

Die Stadt will gegen die bewusste Leere stärker vorgehen

Dabei ist kurzfristiger Leerstand auch auf engen Wohnungsmärkten nicht unüblich. Schließlich dauert es bei Mieterwechseln eine Weile, bis der neue Mieter einzieht oder eine alte Wohnung renoviert wurde. Was die Stadt und viele Bewohner jedoch ärgert, sind Häuser, die zu reinen Spekulationsobjekten werden – und verfallen, während die erwartete Rendite steigt. Denn leerstehende Häuser sind wertvoller als vermietete, weil sie leichter zu sanieren sind und einfacher Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden können. Da die Bodenpreise von Jahr zu Jahr kräftig steigen, kann abwarten attraktiver sein als vermieten.

Die Stadt will gegen die bewusste Leere künftig stärker vorgehen, kann es aber aus eigener Kraft nicht. „Wir fordern daher ein Wohnraumzweckentfremdungsverbot vom Land Hessen“, sagt Josef. Dann müsste mehrmonatiger Leerstand genehmigt werden, bei Zuwiderhandlung könnte die Stadt Fristen setzen und im Ernstfall sogar die Verwaltung des Gebäudes übernehmen und selbst vermieten.

Doch der hessische Wirtschafts- und Wohnungsbauminister Tarek Al-Wazir von den Grünen hat die Frankfurter Bestrebungen vorerst abgelehnt. Bei einer Leerstandsquote in Frankfurt von 1,4 Prozent sehe er keine Hinweise darauf, dass sich der Leerstand aus Spekulationsgründen erhöht habe, sagt Al-Wazir. Auch das kürzlich veröffentlichte Frühjahrsgutachten 2019 des Spitzenverbandes der deutschen Immobilienwirtschaft ZIA scheint seine Ansicht zu belegen: „Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt weist mit einer extrem niedrigen Leerstandsquote von unter 0,5 Prozent praktisch keinen Leerstand mehr auf“, heißt es dort.

Spekulativer Leerstand soll sich nicht mehr lohnen

Statt eines Zweckentfremdungsverbots will die Landesregierung den Städten ermöglichen, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu untersagen. „Dann lohnt sich spekulativer Leerstand und kalte Entmietung nämlich nicht mehr“, sagt Al-Wazir.

Ein solches Zweckentfremdungsverbot gab es von 1985 bis 2003 schon in Frankfurt, bis es die Landesregierung wieder aufhob. Auch viele andere deutsche Großstädte haben in den vergangenen Jahren derartige Verbote neu erlassen oder wieder eingeführt – teilweise, um wie in Berlin gegen unerlaubte Ferienwohnungen vorgehen zu können, teilweise aber auch, um spekulativen Leerstand zu unterbinden. In München, so heißt es bei der Stadt, würden auf diese Weise jedes Jahr 300 bis 400 Wohnungen wieder an den Mieter gebracht.

Auch in Stuttgart kann seit 2016 ein Bußgeld gegen Eigentümer verhängt werden, die ihre Wohnungen länger als ein halbes Jahr unvermietet lassen. Dass das Zweckentfremdungsverbot auch dort kein Allheilmittel gegen spekulativen Leerstand ist, beobachtet Stefanie Larson, Mitinhaberin des Architekturbüros Lohrmann Architekt. Das Büro befindet sich in der Halbhöhenlage am Killesberg, einer der teuersten Lagen der Landeshauptstadt.

Trotzdem sind dort zahlreiche Häuser im Wert von drei bis vier Millionen Euro verwaist. „Die Eigentümer haben es nicht nötig zu verkaufen und parken dort ihr Geld, weil sie wissen, dass der Wert des Bodens jedes Jahr steigt“, sagt Larson. Währenddessen verfallen die Gebäude. Wenn die Häuser dann nach jahrelanger Verwahrlosung doch saniert werden sollen, sei vieles von dem alten Gemäuer und der alten oft hochherrschaftlichen Ausstattung nicht mehr zu retten. Und das Zweckentfremdungsverbot? Das lässt sich nach Beobachtung der Planerin einfach umgehen. „Ein Grund für den aktuellen Leerstand findet sich immer, im Zweifelsfall sind die Eigentümer gerade mit einem Architekten am Planen“, sagt sie.

In der Universitätsstadt Tübingen, einer der teuersten Städte, hat man vor Jahren ein Zweckentfremdungsgesetz erlassen. „Erfolgreich“, wie Tübingens grüner Oberbürgermeister Boris Palmer sagt. „Meine Erfahrung ist, dass allein der Druck oft zur gewünschten Handlung führt“, also schon die Androhung eines Bußgelds dabei hilft, leerstehende Wohnungen wieder auf den Markt zu bringen.

Nun will Palmer noch einen Schritt weiter gehen: In Kürze sollen Eigentümer, die ihr Grundstück trotz Baurecht seit Jahren unbebaut lassen, einen Brief erhalten, der es in sich hat. Die „hartnäckigen Bau-Verweigerer“, wie Palmer sie nennt, sollen der Stadt mitteilen, ob sie bereit sind, ihr Grundstück in den kommenden vier Jahren zu bebauen. Falls nicht, drohen Bußgelder bis 50 000 Euro und in letzter Konsequenz ein Zwangsverkauf an die Stadt zum Verkehrswert.

Das Stadtoberhaupt beruft sich dabei auf das sogenannte Baugebot, Paragraph 176 im Baugesetzbuch – ein Paragraph, der laut Palmer seit Ende der achtziger Jahre nicht mehr angewandt wurde. Voraussetzung dafür ist ein nachgewiesener Wohnraummangel, was in Tübingen der Fall sei. „Wir haben eine sich krass verstärkende Wohnungsnot, im mittleren Preissegment gibt es praktisch kein Angebot“, rechtfertigt Palmer seinen Schritt. Es könne nicht sein, dass Polizisten und Krankenschwestern keine Bleibe mehr in der Stadt fänden, während ein paar Wohlhabende auf ihren Grundstücken säßen. „Einige wenige suchen eine bessere Anlagemöglichkeit für ihr Geld und andere ein Dach über dem Kopf“, ereifert sich Palmer.

Er hält es für ausgemacht, dass die meisten der rund 500 unbebauten Grundstücke vor allem genutzt werden, um Kapital zu parken. Teilweise läge der Boden seit mehr als dreißig Jahren brach. „Die Leute sagen ganz offen, dass es für sie rentabler ist, als ihr Geld bei Niedrigzinsen zur Bank zu tragen.“ Das Argument, der Baugrund werde für Kinder oder Enkel aufgehoben, hält er in der Mehrzahl der Fälle für vorgeschoben.

Wer das Grundstück nicht nutze, solle verkaufen und es der Allgemeinheit für Wohnraum zur Verfügung stellen. Alles andere sei ungerecht, vor allem, da für alle neuen Grundstücke ohnehin schon die Verpflichtung gilt, sie innerhalb von vier Jahren zu bebauen. Bei Palmers Vorstoß geht es um Tausende Quadratmeter Bauland: Die Fläche dieser Baulücken ist insgesamt größer als die aller Neubaugebiete zusammen, die Tübingen in den kommenden zehn Jahren geplant hat.

Der Oberbürgermeister ist zuversichtlich, dass allein schon die Ankündigung die Wirkung zeigt, die all die „freundlichen Aufforderungen“ der Stadt, zu bauen, in den vergangenen zwölf Jahren nicht gehabt haben. Da das Baugebot laut Gesetz ein Verwaltungsakt ist, braucht Palmer noch nicht einmal die Zustimmung des Gemeinderates dafür, sondern kann es einfach anordnen.

Sollte es dazu kommen, ist Palmer der erste Bürgermeister, der dieses scharfe Schwert des Baugesetzbuches seit Jahrzehnten wieder angewandt hat. Er ist davon überzeugt, dass er nicht der letzte gewesen sein wird. Auch der Deutsche Städtetag fordert, das Vorkaufsrecht der Kommunen müsse gestärkt und Baugebote erleichtert werden. „Ich bin mir sicher, dass ich Nachahmer finde“, sagt Palmer. In Berlin würden aktuell nur zwei von drei Baugenehmigungen genutzt. „Das wird die Stadt nicht mehr lange mit sich machen lassen.“