Allen Kritikern zum Trotz: Die Mietpreisbremse wird im neuen Jahr verschärft. Auch sonst tut sich einiges im Mietrecht.

Gut gemeint, aber ziemlich ineffektiv. Mit diesen dürren Worten lässt sich die Wirkung beschreiben, die die Mietpreisbremse entfaltet, zumindest in den Augen der SPD. Seit dem 1. Juni 2015 ist dieses Regulierungsinstrument in Kraft und soll eigentlich die enormen Mietsteigerungen in angespannten Wohnungsmärkten drosseln. Inzwischen gibt es die Bremse in etwa 310 der rund 11.000 Städte und Gemeinden in Deutschland. Die Logik dahinter ist in der Theorie bestechend einfach: Wechselt der Mieter, darf der Vermieter wie bisher die Miete zwar erhöhen – was regelmäßig geschieht – allerdings nur bis zu einer festen Grenze: maximal zehn Prozent mehr als die örtliche Vergleichsmiete darf die Miete dann betragen.

Doch da fangen in der Realität die Probleme schon an, denn so unerschütterlich, wie sie anmutet, ist diese Grenze nicht. Schon die „örtliche Vergleichsmiete“ zu ermitteln, erwies sich in den vergangenen Jahren als äußerst schwierig. Der gute Wille der Bundesregierung zeigte deshalb nur eingeschränkt Wirkung, aber nach einer Studie des Wirtschaftsinstituts DIW immerhin in einigen Regionen mit besonders hohen Mietsteigerungen, zum Beispiel in Berlin-Mitte und -Neukölln oder München-Schwabing.

Besonders der SPD reicht das nicht, deshalb hat die Koalition noch einmal nachgelegt und das bestehende Mietrecht verschärft. Vom kommenden Dienstag an gilt ein ganzes Bündel von Maßnahmen, das nun endlich halten soll, was die Politik verspricht. Das geht natürlich zu Lasten der Wohnungseigentümer, deren Rechte weiter eingeschränkt werden. „Eigentum verpflichtet“, diese Mahnung in Artikel 14 Absatz 2 des Grundgesetzes, gilt bei Immobilien mehr als jemals zuvor.

Weniger negative Überraschungen

Für die Mietpreisbremse bedeutet das konkret: Dort wo sie gilt, also in „angespannten Wohnungsmärkten“, müssen Vermieter unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete sie vom Vormieter verlangt haben. Damit soll der Vergleich erleichtert werden. Maßgeblich ist dabei die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde. Die Regelung gilt allerdings nur in den Fällen, in denen der Vermieter eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Da wird Kritik laut: Schließlich ist nicht immer leicht zu ermitteln, wo das der Fall ist. Nicht überall liegen qualifizierte Mietspiegel vor.

Hinzu kommt: Auch für die Mietpreisbremse gibt es Ausnahmen. Vermieter können zum Beispiel eine vorangegangene Modernisierung ins Feld führen, um eine stärkere Erhöhung zu rechtfertigen. Auch darüber müssen sie nun unaufgefordert informieren. Geschieht dies nicht, ist die vereinbarte Miethöhe hinfällig, dann gilt allenfalls die ortsübliche Vergleichsmiete plus der zehn Prozent, die zusätzlich möglich sind.

Verstöße gegen die Mietpreisbremse mussten Mieter bisher umständlich rügen, auch dies soll nun einfacher möglich sein. Jetzt ist es nicht mehr nötig, eine sogenannte qualifizierte Rüge zu erheben und darin die Tatsachen zu nennen, auf denen die Beanstandungen beruhen. Jetzt reicht eine „einfache“ Rüge aus. Das bedeutet: Wenn der Vermieter keinerlei Angaben dazu macht, warum er die ortsübliche Miete so stark überschreitet, kann die Rüge ebenfalls ohne Begründung erfolgen.

Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme, reicht es aus, dass der Mieter darauf verweist. Das hat erhebliche Konsequenzen: Kommt der Mieter mit seiner Rüge durch, kann er die zu viel gezahlte Miete wieder zurückfordern. Aber nur die Miete, die nach der Rüge fällig geworden ist.

Auch Modernisierungen führen immer wieder dazu, dass die monatlichen Belastungen für Wohnungen sprunghaft steigen. Das sorgt bei Mietern stets für Entsetzen. In diesem Bereich hat sich die große Koalition ebenfalls für eine weitere Eingrenzung entschieden: Modernisierungskosten können künftig nur noch in Höhe von acht Prozent im Jahr auf die Mieter umgelegt werden. Bisher lag die Grenze bei elf Prozent. Zudem wird für die Umlage von Modernisierungskosten eine neue Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren eingeführt. Sofern die Miete unterhalb von sieben Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur um zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen. Damit werden sich künftig negative Überraschungen in Grenzen halten, so das Kalkül. Diese Absenkung gilt in ganz Deutschland, unabhängig davon, ob es sich um angespannte Wohnungsmärkte handelt oder nicht.

Für die Vermieter soll es auch einfacher werden, zumindest was die Berechnung der Modernisierungsumlage und der Modernisierungsmieterhöhung angeht – jedenfalls, wenn es sich nur um kleinere Arbeiten handelt. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro können Vermieter in Zukunft 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen. Das ist eine Entlastung für die Eigentümer, denn bislang sind die Mieterhöhungen für eine Modernisierung häufig an formalen Hürden gescheitert. Das war vor allem für private Vermieter ein Problem, von denen es in Deutschland etliche gibt.

Gezieltes Herausmodernisieren als Ordnungswidrigkeit

Mit den neuen Regeln will die große Koalition außerdem schärfer gegen die Methode des „Herausmodernisierens“ vorgehen. Gerade in Berlin wurde einigen Vermietern der Vorwurf gemacht, sie nutzten die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu, Mieter mit günstigen Verträgen aus ihren Wohnungen zu vertreiben. Ein solches Vorgehen gilt künftig als Pflichtverletzung und zieht harsche juristische Konsequenzen nach sich. Nun wird nämlich eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen lässt

Gleiches gilt, wenn er ankündigt, die Miete wegen der Modernisierungsmaßnahmen zu verdoppeln oder wenn die Bauarbeiten so umgesetzt werden, dass der Mieter erheblich belastet wird. Auch das ist als beliebtes Mittel bekannt, lästige Vertragspartner loszuwerden. Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Einen speziellen Schadenersatzanspruch des Mieters gibt es – anders als von Mieterschützern gefordert – noch immer nicht, allerdings gelten natürlich auch hier die allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches zum Schadenersatz.

Viel gewichtiger ist aber, dass das gezielte Herausmodernisieren künftig als Ordnungswidrigkeit gilt und deshalb mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann. Nun muss sich allerdings zeigen, ob die Behörden diese Möglichkeit auch entsprechend einsetzen. Mieterschützer befürchten, dass es aufwendig und langwierig wird, diese bösen Absichten vor Gericht zu belegen.

Besonderen Schutz bekommen zudem Mietverhältnisse, die einem „vornehmlich sozialen Interesse“ dienen. Dabei geht es um gewerbliche Mietverhältnisse von Räumen, die etwa von anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen. Bisher konnten sie ohne Grund gekündigt werden, aber das ändert sich nun, um den Trägern mehr Rechtssicherheit zu geben. Für diese Räume werden künftig die normalen Regeln der privaten Wohnraummiete gelten und damit der besondere Mieterschutz. Dies gilt allerdings nur für alle neuen Verträge. Bestehende Verträge müssen sich nur an den alten Regeln messen lassen.