Noch nie war es so schwierig, sich eine Immobilie zu kaufen, klagen viele junge Leute. Doch hatten es ihre Eltern wirklich einfacher? Ein Generationsvergleich.

Es gibt eine Geschichte, die auf Partys unter Mittdreißigern seit einigen Jahren die Runde macht. Es ist eine Geschichte von Frust und Enttäuschung, gepaart mit ein wenig Neid. Unzählige Varianten existieren von dieser Geschichte, aber ihr Kern ist immer gleich. Ein Pärchen, meist vor nicht allzu langer Zeit Eltern geworden, beginnt vom Traum von der eigenen Immobilie zu erzählen und von den Schwierigkeiten, diesen in die Tat umzusetzen.

Von unzähligen Besichtigungen wird berichtet, von horrenden Preisen, von fehlendem Eigenkapital und von einem Gefühl. Dem Gefühl nämlich, dass der Traum vom eigenen Haus womöglich immer ein Traum bleiben wird. Spätestens dann nicken die Umstehenden mitleidig mit dem Kopf, bis aus dem ein oder anderen Neid und Wut herausbrechen. Früher sei das doch alles viel einfacher gewesen, heißt es dann.

Aber stimmt das wirklich? Drohen die heute 30- bis 45-Jährigen zu einer verlorenen Generation zu werden, die sich ein eigenes Haus angesichts des Immobilienbooms nur noch unter größten Mühen leisten kann, wenn überhaupt? Und hatten es die eigenen Eltern wirklich leichter, als sie sich vor 30 Jahren ein Haus kauften?

Die drei wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf

Eine allgemeine Antwort auf diese Frage ist nicht ganz einfach. Hängt doch gerade der Kauf von Immobilien von vielen Umständen ab, die sich im Einzelfall deutlich voneinander unterscheiden (Stichwort: Lage). Trotzdem fördert der Vergleich der Kaufbedingungen vor 30Jahren mit den Bedingungen von heute Überraschendes zutage: Es spricht viel dafür, dass es die Elterngeneration damals nicht etwa leichter hatte, sich ein Haus zu kaufen, als ihre Kinder.

Sondern mindestens genauso schwer. Um zu verstehen, wie es kommt, dass so viele junge Leute ein ganz anderes Gefühl haben, muss man auf die drei wichtigsten Kriterien blicken, die den Immobilienkauf beeinflussen: die Hauspreise, die Bauzinsen und die Löhne.

Um mit den Hauspreisen zu beginnen: Das Analysehaus Bulwiengesa besitzt hervorragende Daten zur langfristigen Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland, sogar die Bundesbank greift zuweilen darauf zurück. Stellt man nun die Hauspreise des Jahres 1988 den heutigen Preisen gegenüber, ergibt sich ein erster Hinweis darauf, woher die Unzufriedenheit vieler junger Menschen rührt: Die Preise sind seit der damaligen Zeit gewaltig gestiegen.

Ein Reihenhaus mit maximal 120 Quadratmetern Wohnfläche und dazugehörigem Grundstück kostete laut Bulwiengesa 1988 in Deutschland im Mittel umgerechnet rund 190.000 Euro. 30 Jahre später ist der Durchschnittspreis auf 410.000Euro gestiegen. Das ist ein Plus von 116 Prozent, das Haus kostet heute also mehr als doppelt so viel wie 1988.

Steigende Hauspreise, fallende Zinsen

Nun weiß jeder, dass es einen Unterschied macht, ob man sich ein Reihenhäuschen irgendwo auf dem Land kauft oder in einer der heute so beliebten Metropolen wie Frankfurt oder München. Dies spiegelt sich selbstredend auch in der Entwicklung der Durchschnittspreise wider: In Frankfurt ist der Durchschnittspreis für ein Reihenhaus im gleichen 30-Jahres-Zeitraum von 230.000 Euro auf 660.000 Euro gestiegen (ein Plus von 187 Prozent) und in München gar von 281.000 Euro auf 1 Million Euro (ein Plus von 256 Prozent). Wer heutige Hauspreise mit denen von damals vergleicht, kann darum schnell den Eindruck gewinnen: Früher war alles viel günstiger.

Aber eine Betrachtung der Hauspreise allein ergibt nicht viel Sinn. Genauso wichtig sind die Finanzierungsbedingungen, die sich an der Entwicklung der Bauzinsen ablesen lassen. Laut der FMH-Finanzberatung betrugen 1988 die Bauzinsen für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung durchschnittlich 7,25 Prozent. Heute, inmitten einer jahrelangen Niedrigzinsphase, ist der Zinssatz viel geringer, er liegt bei gerade einmal 1,5 Prozent.Anders ausgedrückt: Es war wohl nie so günstig, einen Immobilienkredit aufzunehmen, wie heutzutage. Was zu einem ausgeglichenen Zwischenstand führt: Die Hauspreise mögen deutlich gestiegen sein, aber die Zinsen sind eben auch deutlich gefallen. Jetzt kommt die dritte Komponente ins Spiel, die Löhne. Je nachdem, wie stark sie in den vergangenen 30 Jahren in die Höhe geschnellt sind, könnte dies zumindest einen Teil der höheren Häuserpreise kompensieren.

Günstiger Hauskauf für Gutverdiener

Aber wie stark war ihr Anstieg? Selbstverständlich hängt dies sehr vom jeweiligen Beruf ab. Nehmen wir einen Gutverdiener als Beispiel, einen Universitätsprofessor. Auch wenn es seitdem ein paar Änderungen im Besoldungssystem des öffentlichen Dienstes gegeben hat, lassen sich die Daten von damals und heute recht gut vergleichen.

Ein Professor der Besoldungsstufe C3 erhielt 1988 ein Brutto-Monatsgehalt von umgerechnet 2652 Euro. Heute bekommt ein Professor einer vergleichbaren Gehaltsstufe 6772 Euro im Monat. In 30 Jahren ist das Gehalt also um 155% gestiegen.

Dies relativiert den durchschnittlichen Anstieg der deutschen Hauspreise von 116Prozent im gleichen Zeitraum nicht nur, sondern zeigt im Verbund mit den gesunkenen Bauzinsen: „Für Gutverdiener ist es im Schnitt in den vergangenen 30 Jahren günstiger geworden, sich ein Haus zu leisten“, sagt André Adami, der die Berliner Niederlassung von Bulwiengesa leitet. So betrachtet, scheint das Gerede von der verlorenen Generation am Immobilienmarkt maßlos übertrieben.

Die Rechnung zeigt allerdings nur eine grobe Tendenz an. Denn erstens wird im Beispiel mit einem Bruttogehalt gerechnet, dabei lässt sich noch besser am Nettogehalt ablesen, wie viel sich jemand wirklich leisten kann. Und zweitens sind die Hauspreise in beliebten Metropolen wie Frankfurt und München deutlich stärker gestiegen als das im Beispiel herangezogene Professorengehalt im gleichen Zeitraum – und auf diese Metropolen kommt es jungen Hauskäufern nun einmal an.

Ein konkreter Vergleich zwischen 1988 und heute

Machen wir die Sache also noch etwas konkreter: Bulwiengesa hat ausgerechnet, mit welchen monatlichen Finanzierungskosten ein Reihenhauskäufer 1988 und 2018 in München und Frankfurt jeweils rechnen musste. Die Annahme: Der Käufer nimmt ein Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zum jeweils geltenden Zinssatz (1988: 7,25 Prozent und 2018: 1,5 Prozent) auf und vereinbart eine anfängliche Tilgungsrate von 2 Prozent, die dann mit der Zeit steigt. Außerdem bringt der Käufer 20 Prozent Eigenkapital mit. In beiden Fällen wird angenommen, dass er das Haus in einem Zeitraum von rund 35 Jahren abbezahlt.

Das Resultat des Vergleichs ist unerwartet: Frankfurt und München gehören zwar zu den Städten, in denen der deutsche Immobilienboom derzeit am stärksten zu spüren ist. Trotzdem haben sich in der Beispielrechnung für Frankfurt die monatlichen Kosten einer Reihenhausfinanzierung seit 1988 gerade einmal um 8,5 Prozent erhöht, nämlich auf 1540Euro monatlich.

In München fällt der Anstieg deutlicher aus: Dort beträgt das Plus rund 35 Prozent. Die Nettolöhne der Deutschen, über die das Statistische Bundesamt Auskunft gibt, haben sich jedoch im gleichen Zeitraum um durchschnittlich 71Prozent erhöht. Was zeigt: Auf Grundlage der heutigen Nettolöhne und zu den aktuellen Zinssätzen ist es heutzutage selbst in Großstädten leichter, die laufenden Kosten für einen typischen Immobilienkredit zu tragen, als vor 30 Jahren.

Unterschied im Eigenkapital

Dennoch ist das Gefühl des Zukurzkommens, das viele jüngere Hauskäufer empfinden, nicht völlig aus der Luft gegriffen. Denn einen bedeutenden Unterschied zwischen damals und heute gibt es: Aufgrund der gestiegenen Preise müssen Hauskäufer heute deutlich mehr Eigenkapital mitbringen. Wer sich beispielsweise in Frankfurt ein Reihenhaus für 660.000Euro kauft, braucht vor dem Kauf nicht nur die für eine Finanzierung üblichen 20 Prozent, also rund 132.000 Euro.

Sondern er muss auch die Nebenkosten des Kaufs stemmen können, also beispielsweise die Kosten für den Makler, den Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer. Insgesamt sind dies in der Regel zusätzliche Ausgaben in Höhe von mindestens 10 Prozent des Kaufpreises, im Beispiel also noch einmal 66.000Euro. Macht für ein Frankfurter Reihenhaus insgesamt stattliche 200.000 Euro an Eigenkapital, die nötig sind.

Dieses Eigenkapital aber können in Zeiten niedriger Zinsen selbst Gutverdiener nicht mal soeben in ihren ersten Berufsjahren ansparen, zumindest nicht über klassische Bausparverträge, wie es früher üblich war. Das erklärt die Bredouille, in der sich viele junge Hauskäufer gefangen fühlen: Für den Einstieg in den Häusermarkt brauchen sie eine höhere Ausgangsbasis als früher, die außerdem noch schwerer zu erlangen ist.

Sogar die Forscher des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln erkennen darin eine soziale Ungleichheit: „Erben und Menschen mit reichen Eltern sind beim Hauskauf klar im Vorteil.“

Zu sehr dramatisieren sollte man die Lage allerdings nicht. Denn viel wäre möglich, wenn die jungen Berufstätigen bereit wären, sich für den Hauskauf etwas einzuschränken. Das allerdings wollen viele nicht: Teure Urlaube und Restaurantbesuche möchten sie nicht missen.

Und selbstverständlich gibt es in Deutschland immer noch günstigeren Wohnraum – nur eben nicht in den Trendvierteln der beliebten Metropolen. Wer flexibel ist und seine Ansprüche etwas zurücknimmt, hat darum immer noch Chancen, den Traum vom eigenen Haus zu verwirklichen.