Private Anbieter gelten am Wohnungsmarkt als Bösewichte. Die Forderung, ihre Immobilien an öffentliche Wohnungsanbieter zu überführen, ist populär. Doch auch kommunale Gesellschaften können sich nicht dem Markt entziehen.

Die Wut ist groß, die Vision radikal und das Schlagwort ein Aufreger: In Berlin will eine Initiative dafür sorgen, dass die großen privaten Wohnungsunternehmen ihre Bestände zum Verkehrswert an die kommunalen Wohnungsgesellschaften verkaufen müssen. Provokanter formuliert: Sie will sie enteignen. Auf diese Weise soll die Stadt wieder die Hoheit über den Wohnimmobilienmarkt gewinnen, auf dem die Mieten zwischen 2007 und 2018 um 85 Prozent gestiegen sind. Denn den, so nehmen es angesichts dieses Mietpreisanstiegs viele wahr, haben „Spekulanten“ und jene „Miethaie“ im Griff, die mit dem Grundbedürfnis Wohnen rücksichtslos Kasse machen.

Schon lange nicht mehr hat die Rollenverteilung zwischen Wohltäter und Bösewicht am deutschen Wohnungsmarkt so gut geklappt wie dieser Tage. Das liegt nicht nur daran, dass der Mensch es sich gerne einfach macht, wo es kompliziert ist. Und der Wohnungsmarkt mit all seinen Mechanismen, Zwängen, den widersprüchlichen Ansprüchen und Bedürfnissen, denen er genügen muss, ist leider ziemlich komplex. Nicht nur, weil eine Wohnung, egal wem sie gehört, immer Zuhause und Kapitalanlage zugleich ist. Wie erleichternd, wenn man sich da die Welt schwarzweiß malen kann: hier die kommunalen Wohnungsgesellschaften, die Daseinsvorsorge leisten. Da die börsennotierten Unternehmen, die nur an ihre Aktionäre denken. Gemeinwohl versus Geschäftemacherei.

Die Protagonisten selbst haben freilich dazu beigetragen, dass die Öffentlichkeit sie so einseitig auf ein Rollenprofil festlegt. Geht es um börsennotierte Wohnungsgesellschaften, geht es immer auch um Klagen über oft zähe Problemlösungen, lange Bearbeitungszeiten von Mieteranfragen, intransparente Betriebskostenabrechnungen und eine unglückliche Kommunikation mit den Kunden. Kritik gibt es auch an kommunalen Gesellschaften oder kirchlichen Trägern. Doch die über Vonovia und Co. seien häufiger, das Verhältnis konfliktbeladener, heißt es beim Mieterbund und auch in einer Studie des Bundesamts für Bau-, Stadt- und Raumforschung.

Die Modernisierung ist grundsätzlich im Interesse der Mieter

Die Deutsche Wohnen etwa, die in Berlin besonders im Feuer steht, orientiert sich in der Hauptstadt bei Neuvermietungen grundsätzlich am oberen Ende des Mietspiegels. Zwar sind die 6,71 Euro Durchschnittsmiete je Quadratmeter nicht besonders hoch – weder im landesweiten Vergleich und schon gar nicht im Verhältnis zu anderen Hauptstädten. Doch hat das Börsenunternehmen in den zurückliegenden zehn Jahren seine Mieten um insgesamt 27 Prozent gesteigert. Das wäre nicht der Rede wert, wäre die Deutsche Wohnen in Berlin nur eine kleine Nummer. Mit 111.500 Wohnungen aber ist sie der Platzhirsch, der angesichts eines Marktanteils von knapp sieben Prozent mit ihrer Preisgestaltung den lokalen Mietwohnungsmarkt mitprägt. Ähnliches gilt andernorts für die anderen börsennotierten Wohnungsunternehmen.

Die Entwicklung der Mieten ist das eine, die Zufriedenheit der Bewohner das andere. Die ist aller Kritik zum Trotz in vielen Fällen gar nicht so schlecht. Die Deutsche Wohnen etwa besitzt in Berlin auch die Anfang des 20. Jahrhunderts entstandene und heute zum Unesco-Welterbe gehörende, vorbildlich gepflegte Hufeisensiedlung. Man kann den Wohnungsriesen ohnehin nicht vorwerfen, die Bestände herunterzuwirtschaften.

Anders als die Finanzinvestoren, die nach der Jahrtausendwende den Handel mit unterbewerteten (und veralteten) deutschen Wohnanlagen entdeckten, haben Unternehmen wie Vonovia, LEG und Deutsche Wohnen in den zurückliegenden Jahren kräftig investiert. Langfristige Bewirtschaftung hat das schnelle „Drehen“ der Bestände ersetzt. Und die Modernisierung ist grundsätzlich im Interesse der Mieter. Viele Bestände haben weder dem haustechnischen Standard noch dem heutigen Anspruch an Wohnkomfort entsprochen. Von den Bedürfnissen einer alternden Gesellschaft und den Klimaschutzzielen ganz zu schweigen.
Auch kommunale Unternehmen müssen rentabel wirtschaften

Darauf haben auch die öffentlichen Gesellschaften reagiert. Vor nicht mal zwanzig Jahren standen sie für Problembestände, Sanierungsstau, Misswirtschaft, Filz und Klüngel. Von den Kommunen in die Pflicht genommen, hat sich nicht nur ihr Image verbessert, sie spielen heute vielfach am Wohnungsmarkt sogar die Rolle der Guten. Das liegt nicht nur daran, dass sie auch für die unteren Einkommensschichten bauen sollen, sondern Modernisierung mit anschließender Umlage auf die Miete bei ihnen nicht das zentrale Geschäftsmodell ist und entsprechend moderater ausfällt.

Dem Markt entziehen können sie sich jedoch nicht, und auf dem haben die Kaufpreise die Mieten abgehängt. Es ist daher eine Illusion, dass die kommunalen Unternehmen das Problem durch Übernahme privater Bestände im großen Stil lösen. Wer sie stärken will, muss im Auge behalten, dass auch sie rentabel wirtschaften müssen. Zuschussbetriebe kann sich kaum eine Stadt oder ein Land leisten. Mit dem Antagonismus von Bösewicht und Wohltäter kommt man am Wohnungsmarkt nicht weit.