Seit Jahresbeginn gelten einige wichtige neue Regeln für den Immobilienmarkt in Deutschland. Sie betreffen Hunderttausende Mieter und Vermieter. Insbesondere in Städten mit knappem Wohnraum sollten sie genau aufpassen.

Das neue Jahr bringt wichtige Veränderungen für Mieter und Vermieter in Deutschland. Seit dem 1. Januar gelten viele neue Regeln, von denen mehr Bürger betroffen sein dürften, als es auf den ersten Blick den Anschein hat. Wer etwa in einer Stadt mit Wohnungsknappheit lebt, mietet oder vermietet, sollte die neuen Regeln kennen. Allein das betrifft viele Hunderttausend Mieter und Vermieter in mindestens 300 Städten und Gemeinden. Insbesondere Vermieter müssen hier bei einer Neuvermietung jetzt genau darauf achten, dass sie sich an die Mietpreisbremse halten, sofern es eine solche vor Ort gibt.

Die nächste große Bevölkerungsgruppe sollte beim Thema Modernisierung aufhorchen: Hier müssen wiederum die Vermieter künftig sehr genau rechnen und überlegen, welche Erneuerungsmaßnahme sich in ihrer Wohnung noch lohnt. Denn sie dürfen ab sofort einen geringeren Anteil der Modernisierungskosten als bisher auf die Miete umlegen.

Eine Modernisierung gilt in der Immobilienbranche als probates Mittel, um die Miete während eines laufendes Vertrags zu erhöhen. Denn für normale Erhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen gilt eine Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit Wohnungsknappheit, und dazu gehören inzwischen alle größeren Städte, sind es oft 15 Prozent. In beiden Fällen dürfen Vermieter nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, der Erhöhungsspielraum ist damit begrenzt.

Vorsicht bei der Modernisierung

Angesichts der allgemeinen Marktentwicklung mit steigender Nachfrage und hoher Zuwanderung wollen viele Eigentümer jedoch mehr verdienen. Vor allem Immobilienprofis nutzen deshalb die Modernisierung, installieren neue Balkone, Bäder oder Aufzüge, erneuern Treppenhäuser und Klingelanlagen oder bringen eine umfassende energetische Sanierung auf den Weg, mit neuer Heizung, neuen Fenstern und Dächern.

Das führt zu teils kräftig steigenden Mieten. Denn bisher konnten elf Prozent der Modernisierungskosten – das sind im Allgemeinen die Kosten für jene Maßnahmen, die über Instandhaltung und notwendige Erneuerung hinausgehen – auf die Jahresmiete umgelegt werden. Betrugen die Modernisierungskosten für eine Wohnung beispielsweise 3000 Euro, konnte die monatliche Miete um 27,50 Euro erhöht werden (elf Prozent von 3000 Euro, verteilt auf zwölf Monate). Das allerdings ist seit dem 1. Januar dieses Jahres anders. Jetzt ist nur noch eine Umlage von acht Prozent erlaubt. Das wären in diesem Beispiel also 20 Euro.

Zusätzlich gilt jetzt noch eine absolute Kappungsgrenze von drei Euro pro Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren. Bei Ausgangsmieten von unter sieben Euro pro Quadratmeter beträgt die maximale Mieterhöhung pro Quadratmeter seit Jahresanfang sogar nur zwei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren. Wer dagegen verstößt, begeht künftig eine Ordnungswidrigkeit nach dem Wirtschaftsstrafrecht. Begründet wird die Absenkung mit den deutlich gesunkenen Zinsen, die die Finanzierung wesentlich verbilligt haben.

Vermieter müssen Mieter detailliert informieren

Ursprünglich war vorgesehen, dass diese Absenkung auf acht Prozent nur in Gebieten mit der kleineren 15-Prozent-Kappungsgrenze gilt, also dort, wo die Versorgung mit Wohnraum als unzureichend eingestuft wurde. In ländlichen Regionen wären dann stärkere Erhöhungen erlaubt gewesen, denn diese sind davon selten betroffen. Doch die große Koalition einigte sich darauf, dass die neuen Preisdeckel im gesamten Bundesgebiet gelten sollen. In der Immobilienbranche sorgte das teilweise für Empörung. Der Wohnungskonzern Vonovia, Deutschlands größter privater Vermieter, kündigte an, künftig weniger in die Bestände hierzulande investieren zu wollen.

Grundsätzlich müssen Vermieter ihren Mietern auch weiterhin eine detaillierte Aufstellung der Modernisierungskosten zukommen lassen. Zusätzlich gibt es jetzt aber ein vereinfachtes Verfahren für Maßnahmen, bei denen die Investition einen Betrag von 10.000 Euro nicht überschreitet. Für reine Erhaltungsmaßnahmen werden dabei pauschal 30 Prozent von den Gesamtkosten abgezogen. Der Rest kann auf die Miete umgelegt werden, ohne detaillierte Aufstellung. Zudem muss der Vermieter keine Angaben zu den künftigen Betriebskosten machen. Die Kappungsgrenze und der reduzierte Umlagesatz von acht Prozent gelten aber auch für dieses vereinfachte Verfahren.

Das immerhin fand positiven Anklang beim Eigentümerverband Haus & Grund. „Das neue vereinfachte Verfahren wird so gestaltet, dass auch Mieter und private Kleinvermieter damit umgehen können“, sagte Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke.

Mit einer weiteren Regel soll den sogenannten schwarzen Schafen das Handwerk gelegt werden, also jenen Akteure, die es darauf anlegen, ihre Bestandsmieter loszuwerden. Die Anekdoten über aggressive Modernisierer häufen sich: Mieter werden mit Gerichtsverfahren bedroht, Wasser oder Heizung werden abgestellt, Baumaßnahmen künstlich in die Länge gezogen.

Sowohl solches Verhalten als auch eine übertriebene Umbaumaßnahme, die den Zustand einer Wohnung wesentlich ändert, gelten künftig ebenfalls als Ordnungswidrigkeit. Anhaltspunkte sind laut Gesetz auch Modernisierungsankündigungen, bei denen auch nach zwölf Monaten noch keine Bauarbeiten beginnen, oder eine Mieterhöhung von 100 Prozent. Zusätzlich soll den betroffenen Mietern ein Schadenersatz zustehen. Schlägt ein Vermieter über die Stränge, können Mieter ihn künftig beim Wohnungsamt vor Ort anzeigen.

Immobilienprofis sind skeptisch. „In der Praxis wird diese in Paragraf 6 des Wirtschaftsstrafgesetzbuchs geschaffene Regelung aber kaum eine Bedeutung haben, da ein absichtliches Handeln erforderlich ist. Absicht ist der zielgerichtete Wille, den tatbestandlichen Erfolg herbeizuführen. Dies muss dem Vermieter nachgewiesen werden“, heißt es beim Branchenverband IVD.

Schwierigkeiten mit der Mietpreisbremse

Zweifel herrschen auch bei der zweiten wichtigen Neuregelung – allerdings dieses Mal aufseiten der Mietervertreter. Es geht um die Mietpreisbremse – eines der am meisten missverstandenen Gesetze der vergangenen Jahre. Grundsätzlich können Vermieter demnach bei einem neuen Mietvertrag die Miete nur bis maximal zehn Prozent über die Vergleichsmiete anheben. Die Regel gilt in rund 310 Städten und Gemeinden Deutschlands. Mieter sollten sich am besten im Wohnungsamt vor Ort darüber informieren, ob ihre Wohnung im Geltungsgebiet liegt.

Es gibt jedoch Ausnahmen von der Regel – nämlich für umfassende Modernisierungen vor der Neuvermietung und für Neubauten ab dem 1. Oktober 2014. Außerdem gilt für die bisher vom Vormieter verlangte Miete ein Bestandsschutz, auch wenn sie über der Zehn-Prozent-Grenze gelegen hat.

Das Problem: Mieter können bisher kaum in Erfahrung bringen, ob ein Vermieter von einer solchen Ausnahme Gebrauch macht. Erstens halten sich die meisten Vermieter bei der Neuvermietung bedeckt und legen es darauf an, dass sich die Mieter nicht rühren. Zweitens fürchten sich Letztere vor einer Auseinandersetzung, erst recht in Gebieten mit Wohnungsnot. Nur per Gerichtsverfahren können die Mieter endgültig klären, ob sie zu Unrecht eine hohe Miete zahlen. Nur die wenigsten haben den Mut dazu, obwohl sie auch noch Jahre nach Vertragsschluss Anspruch auf eine Absenkung der Miete hätten.

Knapp die Hälfte aller neuen Mietverträge verstößt gegen die Mietpreisbremse, wie eine Studie von Miettest e. V. im Auftrag der Grünen ergeben hat. Millionen deutscher Haushalte könnten demnach die Miete monatlich um durchschnittlich 150 Euro senken. Miettest zufolge würden deutsche Mieter zwischen Einführung des Gesetzes im Jahr 2015 und 2020 insgesamt 1,5 Milliarden Euro zu viel Miete zahlen.

Das Risiko für Vermieter erhöht sich

Jetzt sollen sie es einfacher haben, zu ihrem Recht zu kommen. Bei Verträgen, die ab dem 1. Januar geschlossen werden, haben Vermieter neue Auskunftspflichten: Sie müssen nun vor Vertragsabschluss von sich aus schriftlich darauf hinweisen, wenn sie von einer Ausnahme Gebrauch machen. Dass sie sich nun auch daran halten, soll durch eine harte Sanktion gewährleistet werden: Unterlässt der Vermieter diese Auskunft, kann er sich zumindest zwei Jahre lang nicht auf die Ausnahme berufen. Mieter haben dann für diesen Zeitraum einen Anspruch auf Erstattung der zu viel gezahlten Miete.

Damit erhöhte sich das Risiko für Vermieter deutlich, Geld zu verlieren. „In der Praxis ist künftig peinlich genau darauf zu achten, dass in Gebieten der Mietpreisbremse über eine etwaige Ausnahme informiert wird“, warnt der Verband IVD. Eine nicht erfolgte Auskunft können Vermieter zwar nachholen, haben aber erst nach besagten zwei Jahren Anspruch auf eine höhere Mietzahlung.

Mieter müssen allerdings auch künftig eine qualifizierte Rüge aussprechen, wenn sie den Verdacht haben, dass ihr Vermieter zu viel verlangt, und sich dabei beispielsweise auf den Zustand der Wohnung und die örtliche Vergleichsmiete berufen. Das allerdings ist relativ einfach zu bewerkstelligen: Das Berliner Start-up Wenigermiete.de bietet online eine Schnellanalyse an und hilft bei der Durchsetzung der Rechte, ohne dass dabei größere Kosten entstehen. Mieter können aber auch weiterhin nur den zu viel gezahlten Mietteil zurückverlangen, der nach der Rüge fällig geworden ist. Neu ist aber: Hat der Vermieter gegen die neue Informationspflicht verstoßen, muss er alles zurückzahlen.