Wohnen wird teurer und teurer. Immer mehr Menschen treibt die Sorge um, auf dem verrückten Markt nicht mehr mithalten zu können. Jetzt wird sogar über Enteignungen diskutiert.

Sonderlich schön sieht sie nicht aus, die „großzügige 3-Zimmer-Altbau-Wohnung, hell und sonnig mit Balkon“ im Frankfurter Stadtteil Sachsenhausen. Die letzte Sanierung scheint schon einige Zeit zurückzuliegen. Draußen bröckelt der Putz, drinnen versprüht die Küche den Charme der achtziger Jahre. Auf dem neuesten Stand ist dagegen der Preis: 2000 Euro für 92 Quadratmeter, knapp 22 Euro je Quadratmeter – kalt, versteht sich. Das ist freilich noch harmlos gegen das, was gerade in München gefordert wird: 2275 Euro Kaltmiete für eine ebenfalls mäßig aussehende 90-Quadratmeter-Wohnung im Stadtteil Lehel. Also auf nach Berlin, in die Stadt, die so arm, aber sexy und unschlagbar günstig ist? Mit 1600 Euro Kaltmiete für 100 frisch sanierte Quadratmeter in Charlottenburg ist die Hauptstadt in der Tat geradezu ein Schnäppchen.

Die Fehler der Vergangenheit

Es sind Preise wie diese, die Deutschlands Mieter zu Tausenden auf die Straße treiben. In gut einem Dutzend Großstädten gab es zuletzt Demonstrationen. Ob Jung oder Alt, Gut- oder Geringverdiener: Mit Plakaten wie „Wohnen ist ein Menschenrecht“ und „Stoppt die Spekulanten“ machten sie ihrem Unmut Luft. Jeder zweite Deutsche wohnt zur Miete, in Berlin sind es sogar 85 Prozent. Viele von ihnen haben Angst. Angst vor einer Mieterhöhung. Angst, aus ihrer Wohnung, dem liebgewonnenen Viertel verdrängt zu werden. Angst, auf diesem verrückten Markt eine neue Bleibe suchen zu müssen. Besonders ausgeprägt ist dieses Gefühl in Berlin, wo sich die Neuvertragsmieten innerhalb der vergangenen zehn Jahre fast verdoppelt haben und wo nun ernsthaft darüber diskutiert wird, ob die Politik große private Wohnungsunternehmen enteignen sollte. Was anfangs nicht mehr als eine kecke Forderung aus der linken Szene war, beschäftigt inzwischen nicht mehr nur die Landes-, sondern auch die Bundespolitik. So ziemlich jeder Politiker hat sich in den vergangenen Tagen zu Wort gemeldet. Grünen-Chef Robert Habeck ist für Enteignungen, die Kanzlerin dagegen, ebenso CDU-Chefin Annegret Kramp-Karrenbauer und Wirtschaftsminister Peter Altmaier.

900.000 Wohnungen sind im Besitz der sechs größten privaten Immobiliengesellschaften in Deutschland: Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG Immobilien, Vivawest, Grand City und TAG Immobilien. Damit verfügen die Konzerne, die mit Ausnahme von Vivawest alle an der Börse notiert sind, über 4,5 Prozent der rund 20 Millionen Mietwohnungen in Deutschland.

SPD-Chefin Andrea Nahles will auch keine Enteignungen, aber dafür einen Mietendeckel, soll heißen: fünf Jahre Mieterhöhungen maximal in Höhe der Inflation. In Tübingen stellt der grüne Oberbürgermeister Boris Palmer derweil die Eigentümer unbebauter Grundstücke vor die Wahl: Entweder macht was damit oder verkauft an die Stadt. Enteignung light sozusagen.

Wie konnte es so weit kommen? Barbara Hendricks, bis zum vergangenen Jahr Bundesbauministerin in Diensten der SPD, hat das kürzlich einmal sehr anschaulich beschrieben. Nach dem sogenannten „Pillenknick“, dem Rückgang der Geburtenraten von der zweiten Hälfte der sechziger Jahre an, seien die Familien in Deutschland kleiner geworden, die Bevölkerung nicht mehr gewachsen. Diese Entwicklung habe dazu geführt, dass spätestens in den neunziger Jahren Wissenschaftler und Bauwirtschaft überzeugt gewesen seien: Deutschland ist zu Ende gebaut. „Das haben die wirklich so gesagt“, erzählte Hendricks halb belustigt, halb bestürzt in einem Interview. „Deutschland ist zu Ende gebaut.“

7,06 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter zahlen die Deutschen laut dem aktuellen Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft im Schnitt für eine neue Wohnung. Während der Durchschnittswert in kreisfreien westdeutschen Städten 8,29 Euro beträgt, liegt er in ostdeutschen Landkreisen bei 5,67 Euro. Der Kaufpreis je Quadratmeter beträgt im landesweiten Schnitt 1875 Euro für Eigentumswohnungen und 2455 Euro für die Ein- und Mehrfamilienhäuser.

Die Kommunen wollten Geld

Die Folge: In großem Stil stießen die Städte damals ihre Wohnungsbestände und unbebauten Grundstücke ab. Warum viel Geld für die Instandhaltung oder das Bauen ausgeben, wenn die Flächen in einigen Jahren ohnehin nicht mehr benötigt würden? Die Verantwortlichen konnten das Geld gut gebrauchen, um ihre Haushalte zu sanieren. Bestes Beispiel ist Dresden: 2006 verkaufte die sächsische Landeshauptstadt ihren kompletten Wohnungsbestand an einen amerikanischen Investor, 48.000 Wohnungen für 1,7 Milliarden Euro – und war auf einen Schlag schuldenfrei. Damals wirkte der Schritt nur logisch. Heute baut Dresden wieder Wohnungen.

Auch Berlin hat bis vor wenigen Jahren noch landeseigene Wohnungen verkauft. Diese sind dann über Finanzinvestoren unter anderem bei der Deutsche Wohnen gelandet, jenem Unternehmen, das eine Mehrheit der Berliner jetzt am liebsten enteignen würde. Wie in Dresden gab es auch in Berlin viele gute Gründe für den Verkauf, für den übrigens ein SPD-Bürgermeister verantwortlich war: Klaus Wowereit. Die Wohnungen waren großteils in einem schlechten Zustand, Geld für die Sanierung hatte das Land nicht. Auch der Berlin-Hype hielt sich 2004 noch in Grenzen.

Nun verhandelt die Stadt mit der Deutsche Wohnen, einen Teil der Wohnungen wieder zurückzukaufen – für ein Vielfaches des damaligen Preises. Das große Vorbild ist heute Wien. Etwa ein Drittel aller Wiener lebt in einer Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung zu erschwinglichen Preisen. Die österreichische Hauptstadt ist damit der größte kommunale Wohnungseigentümer der Welt.

Für das vergangene Jahr aber sind die Zahlen ernüchternd. Die Neuvertragsmieten lagen Ende September – mit diesen Zahlen arbeitet das Gutachten – 3,9 Prozent höher als ein Jahr zuvor, die Preise für Eigentumswohnungen 8,2 Prozent. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich innerhalb von zwölf Monaten um 7,6 Prozent. Nimmt man die Zahlen seit 2007 in den Blick, zeigen sich gar durchschnittliche Steigerungen zwischen 37 und 77 Prozent (siehe Grafiken).

Kaufen oft keine Option

In den sogenannten A-Städten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart – stiegen die Mieten am stärksten. In all diesen Städten müssen Interessenten heute im Schnitt mit mehr als zehn Euro je Quadratmeter Kaltmiete rechnen, wenn sie keinen Anspruch auf eine Sozialwohnung haben. Die Mietpreisbremse, die es vielerorts gibt und die von der großen Koalition gerade verschärft wurde, hat nur begrenzt Wirkung gezeigt. Wer will schon mit einem potentiellen Vermieter eine Diskussion über den Mietspiegel und die Vormiete anfangen, wenn hinter ihm 50 andere Interessenten Schlange stehen?

Eine eigene Immobilie zu kaufen ist in den großen Städten für die wenigsten eine Option. Die Kaufpreise sind zuletzt noch deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Kein Wunder, dass das von CDU/CSU und SPD eingeführte Baukindergeld von 12.000 Euro vor allem in Flächenländern wie Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Bayern in Anspruch genommen wird. In den Stadtstaaten Berlin und Hamburg deckt dieser Betrag in der Regel noch nicht einmal die Maklerkosten.

Dass die Preise derart steigen, liegt nicht an der Zuwanderung allein. Auch die Europäische Zentralbank mit ihrer Niedrigzinspolitik hat daran einen entscheidenden Anteil. Weil sich andere Formen der Geldanlage kaum noch rechnen, stürzen sich Anleger aus aller Welt auf einen der wenigen verbliebenen Renditebringer: Beton. Nicht nur die Zinsen für Sparguthaben, auch die Zinsen für Hypothekenkredite sind auf einem historisch niedrigen Niveau. Das eröffnet vielen die Möglichkeit, Immobilien auf Kredit zu kaufen, die sie sich bei höheren Zinsen nicht leisten könnten.

Auch der Handel mit noch unbebauten Grundstücken floriert – vor allem wenn es für diese schon eine Baugenehmigung gibt. „Der Boden ist die entscheidende Frage“, sagt Anne Katrin Bohle. Die Bochumerin war lange Zeit Abteilungsleiterin im nordrhein-westfälischen Bauministerium, nun ist sie beamtete Staatssekretärin im Bundesinnenministerium, zuständig für Bau und Heimat.

„Für zwischen 1800 und 2300 Euro je Quadratmeter kann man wirklich gute Häuser bauen“, ist sie überzeugt. „Aber das sind die reinen Herstellungskosten. Die Frage ist: Wie komme ich an den Boden?“ Anders als auf gewöhnlichen Märkten lässt sich dieses Gut nicht beliebig vermehren, wenn die Nachfrage steigt.

16,54 Euro je Quadratmeter beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete in München, der teuersten Stadt Deutschlands. Es folgt Stuttgart (13,16 Euro) und Frankfurt (12,58 Euro); die günstigste der sieben sogenannten A-Städte ist Berlin (10,04 Euro). Mit 6389 Euro je Quadratmeter sind in München auch die höchsten kaufpreise fällig, danach kommen Frankfurt (4352 Euro) und Stuttgart (4197 Euro); zum Kaufen ist die günstigste A-Stadt Köln (3239 Euro).

Besonders in Berlin mangelt es zwar keineswegs an unbebauten Brachen, aber die meisten davon sind nach der Verkaufswelle der neunziger und nuller Jahre nicht mehr in öffentlicher Hand. Und so mancher privater Eigentümer setzt darauf, dass es lohnender ist, die Grundstücke einfach liegen zu lassen, als sie zu bebauen. In einer der besten Lagen der Hauptstadt, im Bezirk Mitte südlich der Torstraße, ist der Quadratmeterpreis für Bauland allein innerhalb der vergangenen zwölf Monate von 7000 auf 8000 Euro gestiegen.

Der frühere Münchner SPD-Oberbürgermeister und Bundesbauminister Hans-Jochen Vogel rechnet noch drastischere Zahlen vor: „Der Bodenpreis in München ist zwischen 1950 und 1972 um 2850 Prozent gestiegen, bis heute um 39.000 Prozent!“ Immerhin versucht München heute, die Spekulation mit Grundstücken zumindest ein bisschen unattraktiver zu machen, indem die Stadt einen Teil des Wertzuwachses abschöpft, der entsteht, wenn sie die Infrastruktur um ein Grundstück herum entwickelt. Andere Städte wie Frankfurt wollen das jetzt auch machen.

Steigerung um 39.000 Prozent

In Tübingen versucht es Oberbürgermeister Palmer mit dem fast schon vergessenen Paragraphen 176 im Baugesetzbuch. Dieser regelt das „Baugebot“, daran will Palmer Grundstückseigentümer jetzt in einer Art blauem Brief erinnern. In Absatz 8 des besagten Paragraphen heißt es: „Kommt der Eigentümer der Verpflichtung … nicht nach, kann das Enteignungsverfahren eingeleitet werden.“ Konkret mit Enteignungen drohen will Palmer zwar noch nicht. Aber die Botschaft dürfte bei den Empfängern des Briefs auch so ankommen.

Auf Bundesebene forscht derweil eine Baulandkommission nach neuen Grundstücken, am besten solchen im Eigentum des Bundes. Diese will man dann – anders als in früheren Jahren – nicht meistbietend versteigern, sondern über sogenannte „Konzeptvergaben“ verkaufen, mit dem Ziel, dass dort insbesondere Sozialwohnungen entstehen. Deren Zahl sinkt seit Jahren. Gab es 2014 noch bundesweit rund 1,5 Millionen Sozialwohnungen, waren es 2017 noch 1,2 Millionen.

Doch sosehr die Politik versucht, die steigenden Preise in den Griff zu bekommen – sie ist auch Teil des Problems. Zuletzt hat sie viel dafür getan, das Bauen nicht günstiger, sondern teurer zu machen. Ob es um Stellplätze, Barrierefreiheit oder Energiestandards geht: Die Zahl der Bauvorschriften hat sich vervielfacht. Diesen Wust zu entschlacken könnte die Neubaumieten nach Angaben der Bauwirtschaft durchaus wieder unter zehn Euro je Quadratmeter drücken – würde aber mit den Bemühungen für mehr Klimaschutz kollidieren.

Und dann ist da noch der Faktor Zeit. Bauen dauert, nicht nur Monate, sondern Jahre. Manche Wirtschaftswissenschaftler warnen deshalb schon davor, dass die Politik es mit ihrem hektischen Ankurbeln des Neubaus womöglich sogar übertreiben könnte. Laut einer Studie des Analysehauses Empirica könnten in ungefähr vier Jahren Angebot und Nachfrage nach Wohnungen in Deutschland in etwa ausgeglichen sein – selbst in den großen Städten. Die Forscher speisen ihren Optimismus aus der Analyse von Bevölkerungsprognosen, Baugenehmigungen und bisherigen Fertigstellungszahlen. Die Zahl der neugebauten Wohnungen habe sich von 159.000 im Jahr 2009 auf 300.000 im Jahr 2018 beinahe verdoppelt. „Ich bin guter Hoffnung, dass wir so viel bauen, dass die Mieten zumindest leicht nachgeben“, sagt Empirica-Chef Reiner Braun.

In London ist es schlimmer

Ob das die aufgeheizte Stimmung im Land beruhigen wird? Wohl kaum. Braun musste sich nach der Veröffentlichung der Studie viele Vorwürfe anhören, es könne sich ja wohl nur um einen Aprilscherz handeln. Das ändert freilich nichts daran, dass die Mietbelastung hierzulande im Vergleich zu anderen Städten in Europa immer noch moderat ist, wie der Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle (JLL) ausgerechnet hat. Demnach liegen die Mieten in London mit 35,60 Euro je Quadratmeter etwa dreimal so hoch wie in Berlin. Die Einkommen der Londoner sind aber nur ein Viertel höher. In Paris verdienen die Menschen sogar weniger als in Berlin – und zahlen trotzdem mehr als doppelt so viel Miete.

Dass der Leidensdruck in Berlin noch nicht ganz so groß zu sein scheint, zeigt sich auch an einer Enteignungsdiskussion der anderen Art. Im bei Familien beliebten Stadtteil Prenzlauer Berg gibt es Streit um ein unbebautes Grundstück. Der Bezirk würde darauf gerne einen angrenzenden Spielplatz erweitern. Die Eigentümerin möchte ein Haus mit Wohnungen darauf bauen. Es geht um viel Geld und eine Grundsatzfrage: Was ist wichtiger? Für den Bezirk ist die Antwort klar. Er prüft jetzt ein Enteignungsverfahren – neue Spielplätze braucht die Stadt.